老周聊物业—96：老周的旧文章，物业治理在商业项目治理中的作用前言：以下是老周多年前的老文章，但文章中的内容对刚刚进入商业物业治理（特别是从住宅类物业治理进入到商业物业治理）领域的朋侪，有一点启示作用，有兴趣朋侪可以看看。另外，这篇文章放在这里，也利便日后查找。正文：一、概述商业物业通常包罗了购物中心、商场、办公楼、旅店等直接用于商业谋划的修建。

其中，购物中心的治理包罗的内容最多，也最庞大。即有最基础的通常意义上的物业治理内容，又具有很是显着的商业计划、商业治理企业的行为特点。现在，商业物业治理模式主要有两种，一是由一家综合性谋划公司举行总体谋划治理和物业服务；二是由商业谋划性公司和专业性物业治理公司举行互助治理。

国际上通行第二种方式，即“专业事情交给专业人员做”，商业公司专注于“营销、租赁、推广”；物业公司专业于基础服务、设备及宁静治理，同时全力配合商业公司做好商业治理事情（如招商、市场推广、公关、品牌治理及客户关系治理等）。二、商业物业治理的服务工具商业物业治理的服务工具包罗业主、租赁商户和主顾。1、业主。期望物业的知名度不停提升，物业治理有较高的专业能力和水准，设备设施调养良好；租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

2、租户。希望具备优越的营商情况，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高；物业治理企业的服务优良，收费低廉（租户一般将商铺租金、物业治理费合计综合思量用度崎岖）、治理有序；对消费群体有较大的吸引力，谋划交投畅旺，能取得满足的谋划收益。

3、主顾。享受格调优雅的购物情况，流通利便的交通设计和设施，整齐划一、条理明白、结构合理的业态，简朴明晰的标识系统，一应俱全的功效配套，先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价钱体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。三、商业物业治理的特点1、商业物业治理技术含量突出。

2、商业物业治理对于效率和宁静的要求极高。3、商业物业治理要求更贴近客户。例如前面所说的高级写字楼的电梯除了上述硬技术要求外还需要内饰豪华、运行无噪音、摄像头监控、移动通讯笼罩、中英文语音提示、整理镜、照明强度划定、光源组合，轿厢接纳石材地面等。

情况保洁上，大厦外墙、玻璃要定期清洗。写字楼内的卫生在上班前要扫除洁净。内楼宇大堂和写字间定期更换装饰用的绿植、鲜花，卫生间要配备烘干机、厕纸、洗手液、台镜等。节沐日期间写字间大堂需请专业人员来装点部署以陪衬节日气氛。

4、商业物业治理有一定的可塑性。四、商业物业治理的作用在商业物业中，物业治理并不直接缔造经济效益，但它通过主顾满足的治理，为谋划者（租户）和投资者（业主）缔造财富。现在市场上的投资者、谋划者越来越体贴商业地产治理者的专业水平，乐成的商业物业治理可以增加商业地产投资的升值空间，甚至有人认为物业治理是商业地产乐成之保障。

究其原因，主要是商业物业治理的各个方面决议了其在商业物业中的价值。1、客户满足保证商业物业价值。商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业治理与服务的难度大、责任重；其物业治理的服务工具是业主、租户和主顾，物业治理服务的优劣直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式盛行“六位一体”，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费主顾和政府配合到场，实现各方利益平衡，到达多赢目的。

一旦物业治理机构在治理服务方面泛起差错，导致租户或主顾不满，将对物业商誉发生极大的影响，可能因此失去租户或主顾，导致物业的贬值。2、宁静治理权衡商业物业价值。商业物业治理的服务工具主要为综合商业楼宇，其特点为楼层高、层数多，功效庞大，人口浓密，物业治理任务较为困难。

相比住宅物业，商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流动频繁。是否能治理好商业综合楼宇，确保大楼各部门正常运作，确保物业和楼内业主的生命产业宁静，是权衡物业保值增值的重要因素。

3、设备运行体现商业物业价值。商业物业的现代化水平较高，设施设备齐全、先进，大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、宁静治理系统、消防系统和交通治理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商业物业的谋划性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦泛起故障，将直接影响到商家的正常谋划运动和主顾的消费心情，甚至泛起宁静事故，影响业主的品牌形象。所以为思量企业和商家的形象业主大多会选择知名物业治理企业，而物业治理企业高水平的治理在获得经济效益的同时也体现了物业自己的物有所值甚至物超所值。

4、情况治理缔造商业物业价值。商业物业对公共区域的情况清洁、绿化养护、公共秩序治理、广告治理、形象维护、设施设置、人流分散、修建物维护的要求很是高，而且要求物业治理人员有良好的审雅观和一定的视觉浏览素质。整体治理要到达集整洁性、雅观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以缔造和维护情况的优美，使主顾在幽雅、轻松的情况中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，缔造了物业的营销价值。

5、营销推广提升物业价值。商业物业的种种企划运动向来是运动频繁、名堂繁多著称。

场内外文娱运动，节沐日促销运动是商家提升购物气氛的重要举措；为配合公司的各项企划运动，对运动现场的宁静守卫、用电设备安装控制、修建设施的计划、园地部署、灯具选择、音响摆设等都是物业事情的重点。五、商业物业治理服务的优化对策1、凭据商业物业（特别是购物中心）的特点，设立空间设计部。商业物业（购物中心）的形象设计都比力高等，内部有统一的装修气势派头，其气势派头反映了谋划者的谋划思想、方式和特点，并凭据场内种种通道及相关物业设施确定了卖场平面计划。因此，物业治理在二次装修审核时要思量商户装修是否切合购物中心的统一计划；同时要时时维护场内种种宣传挂单、指示口号等是否健全和雅观，并是否认期更换等。

空间设计部职能：第一，审核治理场内商户装修气势派头，保证气势派头统一协调，满足谋划职位对整体装修气势派头的要求。第二，对各种专柜、大客户装修工程举行全程监控，包罗图纸审核、施工治理、装修用料、整改验收。

第三，与商业谋划公司协调，对整个商业物业的空间部署、装修气势派头举行维护治理。2、设备维修、养护治理商场的营业时间长、设备设施使用率高、能耗大，需要物业公司全力投入技术气力经心维护调养设备，经心操作，风、火、水、电、气等来不得半点松懈。

同时，物业治理要善于技术革新和更新，使用“主动、努力”的手段，实现在保证甚至可能提升服务品质基础上的“节能、减员、延长设备设施使用寿命”等成本治理事情。设备维护治理的细节如下：1）早晨送电后，对楼面公共区域灯具举行快速巡查，更换闪烁、熄灭灯具。2）楼面、设备等维修事情摆设在营业时间之外举行。3）对于短路跳闸故障，3分钟抵达现场、清除故障。

4）接纳技术革新，对能源消耗庞大的设备举行节能革新，为业主、租户节约运营成本。3、装修施工治理装修调整对于商业物业（特别是购物中心）而言，是必修的课程，只有不停的调整结构结构，才气维持商场在主顾心中时尚新鲜感。因此，商业物业装修施工的事情量很是大，而且许多必须在夜景举行。

对装修施工治理，我们要深入到每一个细节：1）对装修施工方的设计图纸举行审核，确保其气势派头切合统一气势派头，结构宁静严谨。2）审核二次装修的用电、水、空调等设计方案，并尽可能提出改善建议，保证其日后的正常使用。3）对灯具、质料举行严格限制，保证其使用切合消防宁静的产物。

4）努力支持、协助商户通过消防验收审核。5）投入综协力量协助商家解决装修围挡问题，以维护卖场的销售情况。并做到快捷、宁静、高质量，不拖泥带水，做到工完场清，不影响商场的正常营业。

4、物业运行治理重点对电、水、空调这三方面举行治理。1）天天提前5分钟，才提供楼面公共照明、凭据气候条件，实时调整风机开启时间。

2）打烊之后3分钟内断开楼面照明电源。3）凭据天气情况，调整空调开启时间，以及针对回水温度，合理调整空调负荷巨细。

4）确定法式化巡查制度，实时维修水管、水阀，监控清洁用水，制止无效耗水。5、企划运动协调治理我们将全力配合商业谋划公司做好各项企划运动，对现场的宁静守卫、用电设备安装控制、修建设施的计划，都是物业事情的重点。商业物业的宣传运动注重新颖性和时尚性，园地部署、灯具选择、音响摆设等方面都市有特殊的要求和计划。

因此，宁静、实时为企划运动提供物业支持，是物业治理服务中的重要一环。日常治理历程中，物业治理员工要掌握一定的企划知识，关注时尚动态，以便与商业公司筹谋人员举行良好相同，提供须要的物业服务支持。6、店堂舒适度治理店堂舒适度的要求包罗：灯光效果好、空气新鲜、温度适宜、地面整洁、装修气势派头优美等。

因此，物业治理要做到：1）保证维修响应速度、确保灯光效果，完好率在99%以上；重点区域保证100%完好率。2）实时调整空调系统、新风系统的运行状况，确保室内空调新鲜，温度适宜。3）对装修气势派头、色彩、亮度举行统一计划，制止缭乱无章；特别强调协调性，制止泛起落差显着的装修档次、气势派头的差异。

7、确保购物宁静1）针对庞大情况，建设并完善各种应急处置惩罚预案。商业物业情况所含人流车流庞大、人员结构庞大，对宁静治理组成了重大隐患，一但泛起紧迫情况，处置惩罚欠好将可能造成严重结果。因此，要提前制定并熟悉掌握种种应急处置惩罚预案，如：电梯困人、大厦漏水、火灾应急、停电、促销、商业宣传等各种应急预案。

2）提高攻击偷窃力度。3）停车场、交通道口的治理。

4）外围情况的治理。物业要对商场、购物中心外围的小摊贩举行驱逐，对散发广告、乱停放车辆人员的不良行为予以阻止、疏导。

8、商品物流治理服务商业物业因谋划需要，商品货物的周转天天都形成了一个供需链的小物流，为保障商品的正当、有效和品质，制止冒充伪劣商品流入卖场，商场一定要设置验货区验货，严格举行审核审查。验货区外部的治理服务一般由物业公司负担，主要职责是对运送货物进货、出货车辆举行有序疏导、治理，制止争抢验货造成验货区拥堵，对外来送货、取货、退货人员吸烟者举行引导和劝阻，消除验货区火灾隐患和定时清扫清洁验货区，制止“脏、乱、差”影响验货区整体情况卫生。附：广州天河城概况天河城由广东天贸（团体）股份有限公司持有100%产权，由天河城物业治理有限公司全程治理。总投资12亿元人民币，总占地面积4.4万平米、修建面积16万平米，其中8层为商业谋划园地、约10万平米，地下2层为停车场，年营业额约50亿元人民币。

场内包罗9000冷吨的空调机组、62部手扶电梯和28部垂直电梯、2000门容量的程控电话系统和全自动消防保安系统。场内谋划租户320家，员工约8000人。04年全年，客流量1亿2千万人次，车流150万辆次，商品、物资收支量50万吨。

全年设备、设施调养项目凌驾21000项，维修项目凌驾25000项。平均天天客流量32万人次。设备维护、清洁、园林绿化、租户治理、主顾服务与治理、宁静守卫等等这些事情，都是最基本的物业治理行业的内容，但其治理的庞大水平远远高于同等规模的其他商业物业，更是住宅小区所无法相比的。

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